Mặt bằng nhà phố cho thuê ngưng “đẻ trứng vàng”, giới đầu tư lao đao

Nhà phố cho thuê tại các khu trung tâm từng được ví như “con gà đẻ trứng vàng” của thị trường bán lẻ, nhưng lại đang khiến giới đầu tư khốn đốn bởi tác động của dịch Covid 19.

Nhiều chuyên gia trong ngành đánh giá, nếu không bị cú bồi từ dịch Covid-19 thì thị trường nhà phố cho thuê tại các quận trung tâm Tp.HCM vẫn sẽ là phân khúc “hot”, giá thuê tiếp tục tăng lên. Có những thời điểm, giá thuê phân khúc này không ngừng điều chỉnh tăng đều qua từng hợp đồng chủ mới.

Có thời điểm người đi thuê luôn bị “bắt chẹt” về giá thuê theo năm, thậm chí theo quý.  Chẳng hạn, mức giá thuê thời điểm kí hợp đồng khi thuê kinh doanh thời trang ở quận 3 từ 90-100 triệu đồng/tháng nhưng chỉ là mức giá quy định khi đặt cọc trước 3 tháng (thanh toán một lần), quá thời hạn này giá có thể điều chỉnh tăng 10-15% (tuỳ thị trường). Chưa kể ở những khu vực đông đúc, vị trí đẹp, giá thuê không chỉ cao mà mức độ điều chỉnh giá của chủ mặt bằng cũng “gay gắt” hơn. Đặc biệt, nhưng mặt bằng liên quan đến kinh doanh thời trang, ăn uống, thương mại…

Có thể thấy, 10 năm trở lại đây, giá mặt bằng cho thuê liên tục tăng, thậm chí, một số chuyên gia trong ngành nhận định, phân khúc này vượt quá giá trị thật. Việc khách thuê phải “luỵ” người cho thuê là có thật ở phân khúc này. Thậm chí, có giai đoạn nếu không đặt cọc, người đi thuê mất chỗ thuê trong ngày một, ngày hai là chuyện thường xuyên xảy ra.Khi Covid-19 xảy ra đầu năm 2020, nhà phố cho thuê ảnh hưởng nhưng chưa đến mức “thấm đòn” (giá thuê vẫn điều chỉnh tăng nhẹ), chỉ khi đến đợt  dịch lần 2 và 3, phân khúc này mới chịu cảnh nhiều khách thuê trả mặt bằng, tìm khách khó khăn. Hiện tại, dịch lần 4 tái bùng phát chủ mặt bằng cho thuê có thể nói là “khóc ròng”, khốn đốn. Thậm chí giảm giá 30-50% vẫn không tìm được khách thuê. Theo một số chuyên gia, dịch chỉ là ngắn hạn, sự điều chỉnh giá lần này là cơ hội để chủ mặt bằng đưa nhà phố thương mại, mặt bằng bán lẻ về đúng giá của nó. Chưa kể, tổng cung đã vượt tổng cầu đối với thị trường mặt bằng cho thuê ở nhiều phân khúc cũng khiến chủ nhà phải nhìn nhận lại mức giá cho thuê.

“Trước tình hình hiện nay, người cho thuê và người đi thuê nên có sự hợp tác chặt chẽ hơn, tạo sự phát triển ổn định sau này. Người đi thuê nên tinh gọn nhân sự, người cho thuê nên giảm giá về đúng giá trị thực để tạo sự phát triển bền vững”, một vị chuyên gia trong ngành nhấn mạnh.

Theo đại diện Savills Việt Nam, với chuyển biến thị trường nhà phố cho thuê sau 3 lần đối diện với Covid-19, đợt bùng dịch thứ 4 với tốc độ lây lan nhanh mạnh được dự đoán không chỉ là cú đấm thép tác động mạnh nhất đến tình hình kinh tế xã hội, mà còn là đòn đánh gây thương tổn mạnh hơn đến thị trường nhà phố. Theo đó, thị trường bán lẻ đang đối diện với một thử thách lớn chưa bao giờ có, khi chủ nhà không còn là người nắm thế thượng phong và cần có những biện pháp chuyển mình để sinh tồn, thích ứng với tình trạng “bình thương mới”.

Đối diện với làn sóng thứ 4 của covid-19 vào tháng 5.2021, một vài mặt bằng thuê dù đã dựng vách thi công cũng chấp nhận chịu lỗ và tiến hành trả mặt bằng do những thay đổi trong chiến lược của các nhà bán lẻ nhằm thích ứng với đại dịch và đẩy mạnh bán hàng qua thương mại điện tử. Từ đó dẫn đến tỷ lệ lấp đầy tăng trưởng chậm trên thị trường bất động sản bán lẻ. Theo khảo sát, nhà phố căn góc tại những tuyến đường có lưu lượng giao thông cao có tỷ lệ được thuê tốt hơn, còn những khu vực khác, ngay cả những mặt bằng sầm uất như Hồ Tùng Mậu, Huỳnh Thúc Kháng, Đồng Khởi (Quận 1), tỷ lệ lấp đầy cũng bị ảnh hưởng không ít. Có thể thấy, chênh lệch cung cầu đang tăng theo diễn biến phức tạp của tình hình đại dịch. Đa số chủ nhà phố đồng ý hợp tác đàm phán để hỗ trợ giảm từ 20-40% cho thời gian giãn cách toàn xã hội theo chỉ thị 15 và 16 nhằm giữ được hợp đồng thuê.

Bà Võ Thị Khánh Trang, Giám đốc bộ phận Nghiên cứu, Savills TP.HCM cho biết, thị trường đang chuyển sang hướng khách thuê dẫn dắt thị trường, trong khi, chủ nhà đang giảm dần sự lạc quan và đã bắt đầu tiếp nhận việc thương lượng để có thể cho thuê mặt bằng . Để giữ  chân khách thuê hiện tại, chủ nhà phải giảm giá thuê; trong khi với các mặt bằng đang chào thuê, chủ nhà phải đối mặt với yêu cầu giảm từ 20% đến 40% giá chào thuê hiện tại. Thời hạn hợp đồng vẫn duy trì ở mức 3 đến 5 năm, tuy nhiên, khách thuê đề xuất không tăng giá thuê trong suốt thời hạn thuê mặt bằng.

Bên cạnh đó, một số chủ nhà cho biết, nếu đợt giãn cách quá dài và mức giảm tiền thuê không được thống nhất bởi hai bên, chủ nhà phố cũng đã nghĩ đến giải pháp tìm kiếm khách thuê mới và ưu tiên cho khách thuê văn phòng, trụ sở công ty vì nhóm khách này ít bị ảnh hưởng hơn so với ngành bán lẻ. Song chuyên gia nhận định, tình hình khó khăn của phân khúc này còn tiếp diễn nếu dịch chưa được khống chế. Nhiều NĐT còn phải sống trong cảnh “cầm cự”, ít nhất là hết năm nay.