Officetel là một sự pha trộn độc đáo giữa văn phòng truyền thống (Office) và căn hộ để cư trú (hotel) dựa theo nhu cầu có thật của thị trường hiện nay .

Hiện đang có rất nhiều nhà đầu tư đang rót vốn vào dòng sản phẩm này giống như các sản phẩm condotel, hometel…vì tính thanh khoản tốt và khai thác lợi nhuận của nó dễ hơn khi cho thuê với giá cao hơn căn hộ. Nhưng thật sự, phân khúc Officetel có phải là một xu hướng đầu tư tốt trong tương lai hay chỉ là điểm nóng đầu tư nhất thời.

Hãy cùng Nhà Sài Phố đánh giá tiềm năng của dòng sản phẩm này qua 5 điểm sau:

I. NHỮNG ĐỐI TƯỢNG TIỀM NĂNG CỦA LOẠI HÌNH CĂN HỘ OFFICETEL

Mô hình Officetel được thiết kế một cách hợp lý để vừa là căn hộ ở vừa có chức năng làm văn phòng kinh doanh, diện tích cũng được chia rất nhỏ nên những đối tượng có nhu cầu thật sự chủ yếu là :

ĐỐI TƯỢNG KHÁCH CÓ NHU CẦU THUÊ

– Các doanh nghiệp mới thành lập , có quy mô vừa và nhỏ, dưới 8 nhân viên hay người nước ngoài đang sinh sống và làm việc tại Việt Nam, muốn sở hữu một mặt bằng gần trung tâm quận 1 để làm văn phòng đại diện, giúp tiết kiệm chi phí thuê văn phòng cũng như muốn tìm một nơi có thể ở lại sau giờ hành chánh mà không bị tính phí làm ngoài giờ khá cao tại các tòa nhà văn phòng cao cấp hiện nay.

– Căn hộ Officetel ngoài việc có thể đăng ký giấy phép kinh doanh mở văn phòng đại diện, Officetel còn được sử dụng như một căn hộ diện tích nhỏ, thích hợp cho những cá nhân còn độc thân, vợ chồng trẻ, hoặc những hộ gia đình ít người thích ở gần trung tâm nhưng tầm tài chính chỉ từ 1-2 tỷ…

ĐỐI TƯỢNG KHÁCH MUA ĐẦU TƯ

– Nhà đầu tư có ít tiền nhàn rỗi, người chủ yếu mua đầu tư cho thuê lại, người muốn mở shop kinh doanh hay Spa cao cấp để phục vụ cho khu dân cư, có tài chính chỉ từ 1-2 tỷ, muốn có khoản lợi nhuận cao hơn lãi suất tiền gửi ngân hàng và ổn định , hay muốn có mặt bằng vị trí đẹp, khu dân cư đông đúc để kinh doanh mà lại ít tốn kém chi phí,…

– Đối tượng tiếp theo là người nước ngoài, công ty nước ngoài muốn có văn phòng đại diện tại Việt Nam với giá rẻ nhằm tiết kiệm chi phí tốt nhất có thể khi sang làm việc tại Việt Nam.

– Phân lớn các dự án có Officetel đều có vị trí sát trung tâm quận 1, hoặc gần các khu vực có trung tâm thương mại lớn, nằm ngay các trục đường thương mại chính, thuận lợi đi lại để dễ tăng độ uy tín và dễ quảng bá hình ảnh của công ty. Ngoài ra, những dự án này đều thuê đơn vị quản lý chuyên nghiệp ,  có thiết kế sảnh đón sang trọng, khu vực đặt bảng tên công ty trang trọng và hệ thống thang máy cao cấp riêng cho khách văn phòng tốt, sẽ thu hút được các doanh nghiệp đến thuê hơn.

II. TUY NHIÊN MÔ HÌNH OFFICETEL VẪN CÒN CÓ KHÔNG ÍT HẠN CHẾ

– Thứ nhất, diện tích Officetel được chia khá nhỏ, chỉ từ 24-48m2 nên việc thiết kế kết hợp giữa không gian ở và làm việc khá bó hẹp, điều này bù lại doanh nghiệp hay những người độc thân tiết kiệm được chi phí khá nhiều khi muốn có nhà hay văn phòng ở trung tâm.

– Các dự án trong thành phố hầu hết đều không được sở hữu vĩnh viễn căn hộ, không được phép đăng ký hộ khẩu. Hình thức đầu tư này cũng giống việc bỏ tiền ra thuê một căn nhà rồi chia nhỏ cho thuê lại kiếm lợi nhuận. Tuy nhiên hiện cũng đã có 2 dự án có pháp lý sở hữu vĩnh viễn Officetel của chủ đầu tư Phát Đạt Corp đó là khu căn hộ The EverRich Infinity quận 5 (đã cấp sổ hồng sở hữu lâu dài Officetel cho cư dân) và dự án đang xây là Masteri Millennium quận 4 (Masteri Thảo Điền cũng là chủ đầu tư dự án này cùng với Phát Đạt Corp) hứa hẹn sẽ cấp sổ hồng sở hữu vĩnh viễn Officetel lẫn căn hộ cho cư dân sau 6 tháng bàn giao vào sử dụng.

– Không phải dự án căn hộ nào cũng có thể được cấp pháp lý để đầu tư phát triển mô hình Officetel. Những dự án có vị trí đắc địa, gần trung tâm quận 1, nằm trong khu phố chuyên về căn hộ Officetel như đường Bến Vân Đồn và thuận lợi về giao thông ra các quận trung tâm khác sẽ thuận lợi hơn khi phát triển mô hình này. Còn tại những vị trí ở xa trung tâm, các doanh nghiệp vừa và nhỏ, các cá nhân sẽ thích thuê lại các tòa nhà văn phòng có diện tích lớn hơn.

 

– Officetel là một dạng căn hộ siêu nhỏ, thường không được tính vào mật độ dân số chung của dự án căn hộ. Nhưng trên thực tế, khi sinh sống và làm việc ở Office-tel, người ở vẫn được sử dụng chung các tiện ích nội khu của dự án căn hộ như: bãi giữ xe, công viên đi bộ, hồ bơi,sân nướng BBQ…Và cùng với đó là với diện tích của 1 căn hộ ở bình thường chủ đầu tư có thể chia ra được 2 -3 căn Officetel. Điều này vô hình đã khiến mật độ dân số của dự án tăng một cách hợp pháp

– Nhu cầu đối với mô hình Office-tel này hiện tại rất nhiều, vì mỗi năm theo báo cáo của hiệp hội doanh nghiệp Việt Nam có đến hơn 45.000 doanh nghiệp mới được thành lập và để tăng uy tín cũng như dễ quảng bá thương hiệu thì nhu cầu thuê các văn phòng ở ngay trung tâm Sài Gòn của các doanh nghiệp là rất lớn. Tuy nhiên điều trở ngại là đã số khách hàng vẫn chưa biết nhiều đến dạng Officetel này, dẫn đến khó cạnh tranh trực tiếp với phân khúc văn phòng, mặt bằng cho thuê…Nên các nhà đầu tư thứ cấp cần căn nhắc kĩ trước khi xuống tiền đầu tư. Mặc dù vậy nhưng khi Officetel đang là xu thế văn phòng với giá phải chăng,vị trí đẹp và không bị tốn thêm chi phí ngoài giờ cao gấp 2,3 lần bình thường như các cao ốc chuyên cho thuê văn phòng thì khi nó bùng nổ và được nhiều người biết đến chắc chắn những nhà đầu tư sẽ hài lòng với quyết định của mình lúc này.

III. CÁC THÔNG TIN MỚI VỀ THỜI HẠN SỞ HỮU OFFICETEL

– Trong quá trình hội nhập vào nền kinh tế thế giới, hiện các nhà đầu tư nước ngoài đang rót vốn mạnh vào Việt Nam, kéo theo đó là nhiều nhà đầu tư, chuyên gia, việt kiều từ các nước trên thế giới đến Việt Nam tìm kiếm cơ hội đầu tư,kinh doanh, sinh sống, và lựa chọn dạng căn hộ Officetel này để tiện vừa ở vừa có mặt bằng mở văn phòng.

Tuy nhiên, theo Luật Nhà ở thì hiện nay người nước ngoài mua bất động sản tại Việt Nam thì chỉ được sở hữu 50 năm, hiện nhà nước đang xem xét yêu cầu tăng thời gian sở hữu lên 99 năm cho người nước ngoài.

– Luật Đất đai 2013 cũng quy định rõ: chỉ có đất ở, đất dự án nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê, đất nghĩa trang mới được giao quyền sử dụng đất ổn định lâu dài. Các loại đất xây dựng công trình thương mại, dịch vụ, officetel trong dự án nhà ở thì chỉ được giao quyền sử dụng đất, cho thuê đất có thời hạn.

Tuy nhiên, thực tế nhiều dự án trong cùng một tòa nhà nhưng có tình trạng phần chủ sở hữu các căn hộ các tầng trên được giao đất ổn định lâu dài, trong lúc phần khối đế hoặc thậm chí xen kẽ giữa Officetel và Căn hộ trong cùng một tầng của tòa nhà làm thương mại, dịch vụ, hoặc officetel lại chỉ được giao đất có thời hạn (dưới hình thức thuê đất) tối đa là 50 năm là sự bố trí không hợp lý.

Vì vậy mà vào ngày 22/6/2016 vừa qua dựa theo Điều 126 Luật Đất Đai 2013 và  Văn bản số 6022/TNMT-QLSDĐ của Sở Tài Nguyên và Môi Trường thành phố thì 2 dự án là The EverRich Infinity và Masteri Millennium của Phát Đạt Corp đã được cấp quyền sở hữu lâu dài căn hộ văn phòng – Officetel. Đây là 2 dự án đầu tiên của Việt Nam có Officetel được công nhận sở hữu vĩnh viễn hợp pháp. Và khi pháp lý này được công bố rộng rãi ra thì giá những căn Officetel sở hữu vĩnh viễn này sẽ tăng lên rất nhiều.

IV. HƯỚNG XỬ LÝ CĂN HỘ OFFICETEL KHI HẾT THỜI HẠN 50 NĂM

Các Officetel sở hữu 50 năm hiện nay chỉ có chức năng là căn hộ – văn phòng cho thuê mà không có chức năng cư trú giống như căn hộ truyền thống (thường không có WC trong căn hộ mà WC được đặt tập trung ở một khu riêng biệt)  nên chỉ được xem là công trình xây dựng chứ không phải nhà ở.

Trường hợp chuyển đổi thời hạn sử dụng căn hộ officetel từ 50 năm sang lâu dài, chủ đầu tư và khách hàng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính bổ sung theo yêu cầu của thành phố trước khi cấp giấy chứng nhận. Tuy nhiên, những quy định này hiện vẫn đang trong thời gian nghiên cứu bổ sung luật chứ chưa đưa ra một con số cụ thể nào.

SỞ HỮU OFFICETEL KHÁCH HÀNG ĐƯỢC CẤP NHỮNG QUYỀN SAU:

1. Được cấp chủ quyền (sổ hồng/ Giấy chứng nhận) đầy đủ chứ không phải là một hợp đồng thuê 50 năm (kiểu như đi thuê nhà thông thường), Vẫn có quyền chuyển nhượng, cầm cố, thừa kế, cho tặng giống như  căn hộ bình thường.
2. Thời hạn sở hữu ghi trên giấy chứng nhận: 50 năm chứ không phải sở hữu lâu dài
3. Trong thời hạn sở hữu 50 năm, Trường hợp dự án bị giải toả, tái định cư hoặc bị đập bỏ vì bất cứ lý do gì như: có nguy cơ đổ xụp, xuống cấp trầm trọng thì:

– Trường hợp chưa đủ 50 năm: bị giải toả, phá bỏ (40 năm chẳng hạn) thì khách hàng sẽ được đền bù căn hộ tương đương (thời hạn sử dụng còn 10 năm). Áp dụng trường hợp Thứ 3 để thi hành việc bố trí tái định cư.

– Trường hợp đáo hạn 50 năm: bị phá bỏ và giải toả thì không được giải quyết đền bù giống như căn hộ truyền thống.

–Trường hợp niên hạn sử dụng quá 50 năm: Sau khi có kết luận kiểm định chất lượng của các cơ quan quản lý nhà ở có thẩm quyền,  nơi có tòa nhà chung cư có Officetel. Thì người thuê mua, sở hữu căn Officetel trước đó nếu có nhu cầu sử dụng tiếp thì được tiếp tục ưu tiên sử dụng và được gia hạn quyền sử dụng căn Officetel với thời gian gia hạn bằng với niên hạn của cơ quan quản lý nhà ở cấp phép ( Hiện tại là 20 năm ) và chủ sở hữu phải trả thêm tiền sử dụng đất để gia hạn thêm, và hiện mức phí này vẫn còn đang trong vòng nghiên cứu cho hợp lý.

TRÍCH THEO LUẬT: Nghị định 99/2015/ND-CP hướng dẫn luật nhà ở 2014: Điều 7; Điều 8; Điều 73 có quy định đối với nhà hình thành từ đất thuê, đất sở hữu lâu dài, mà bán sở hữu 30, 40 hay 50 năm thì :

1. Hợp đồng là hợp đồng mua bán
2. Sau khi hết thời hạn sở hữu 50 năm: thì căn cứ theo thỏa thuận trong Hợp đồng Mua Bán đã ký lần đầu tiên để giải quyết cấp thêm thời hạn sở hữu sau 50 năm; Nếu không thỏa thuận trong hợp đồng thì quyền sau 50 năm của chủ đầu tư.

CUỐI CÙNG, ĐIỂM DANH NHỮNG DỰ ÁN OFFICETEL ĐANG CÓ TRÊN THỊ TRƯỜNG TP.HCM

Hiện nay, đã có nhiều dự án phát triển mô hình office-tel như: Novaland (RiverGate, The Tresor, Saigon Royal), Sacomreal (Charmington La Pointe), Phát Đạt và Masteri ( The Everich Infinity, Masteri Millennium ), Hưng Thịnh (Florita, Richmon City), Vingroup ( Vinhomes Central Park, Vinhomes Golden River ),…

Hy vọng, bài chia sẻ này của website Nhà Sài Phố sẽ mang đến những thông tin bổ ích cho bạn về mô hình đầu tư Officetel. Cảm ơn bạn đã đọc bài viết.

TƯ VẤN TRỰC TIẾP OFFICETEL – HOTLINE

0934 072 996